아파트 분양 당첨되면 내 돈은 얼마나 필요할까?

안녕하세요? 오늘부터부린이 입니다.

 

집값이 청정부지로 치솟고 있습니다. 그래서 가만히 있을 순 없겠다는 생각이 들더군요!!

 

그래서 먼저 아파트 청약이라도 넣어서 내 집 마련을 하루라도 빨리 해야겠다는 생각이 들더라구요.

 

하지만 너무 부알못이기에 아무 곳에나 당첨이 되면 되는지, 나중에 팔 때 안팔리진 않을지? 등등 걱정이 되더라구요.

 

여러 가지 고민이 들지만 오늘은 일단 청약을 넣기 전에 청약이 당첨됐을 경우 얼마나 자기자본이 필요할 지, 쉽게 말해

 

서 내 수중에 가지고 있는 현금이 얼마나 준비되어야 할 지 알아보도록 하겠습니다.

 

제가 알아 본 물건은 "인천 영종하늘도시 A25BL 대성베르힐" 입니다. 2021년 12월 6일부터 특별공급 청약신청이 시작

 

되네요. 실제로 청약을 넣어볼 생각입니다.

 

먼저 모집 공고를 한번 살펴볼까요? 저는 가격이 중요하니까 가격만 보겠습니다.

 

첫번째 084.6853A 를 기준으로 한번 보죠. 4억 1천 750만원이네요. 

공급금액 및 납부일정 사항을 보시면 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 라고 되어있어요. 여기서 계약금은 "계약시"

 

바로 납부해야 합니다. 만약 당첨된 층수가 16층이라고 가정하면 41,750,000원 을 계약시 바로 지급해야 합니다.

 

다음은 중도금인데요. 지급날짜가 나와있네요. 6차에 걸쳐서 납부를 하면 됩니다. 하지만 그 기간을 보면 5~6개월 정도

 

에 한 번씩 지급해야 하네요. 5~6개월 만에 4천만원이나 되는 돈 모으실 수 있는 분은 아주 소수이겠죠?

 

그래서 다들 들어보셨겠지만, 중도금 집단 대출이라는 것을 통해서 이 중도금을 납부합니다. 그러면 이 중도금 집단대출

 

이 100% 되느냐? 그걸 알아봐야겠죠. 정답은 "100%가 아닙니다" 어떤 규제지역이냐에 따라서 중도금 대출 한도가 달라집니다.

 

비규제지역 : 60% (중도금 대출 모두 나옴)

조정대상지역 : 50%

투기과열지구 : 40%

* (%)는 집값에 대한 비율

 

인천 영종도에 있는 대성베르힐의 경우는 인청 중구 입니다. 인천 중구의 경우는 조정대상지역 이기 때문에, 집 값의

 

50%까지 중도금 대출이 됩니다. 그러니까 60%가 중도금인데 50% 지원이니까 10%(1회차)는 현금으로 납부해야 합니다.

 

여기서 잠깐 공고문을 한 번 더 살펴보면, 

모집공고문에도 잘 나와있네요. 1~5회차의 중도금은 대출 지원하고, 6회차에 대해서는 지원하지 않으니 자납을 해야합니다.

 

참고로 중도금 대출은 신용불량자만 아니라면 대부분은 중도금 대출은 실행되니 실행여부에 대해서는 걱정하지 않으셔도 됩니다.

 

자 이제 마지막 잔금 30%를 납부를 해야겠죠? 언제 납부를 해야할까요? 바로 입주할 때입니다. 

 

입주예정일 보이시죠? 1월 예정이오니 1월에 입주 가능한 날짜를 정하고 그 전날까지 납부를 하시면 됩니다.

 

그런데 잔금이 대출이 되느냐 하는 것이 문제겠죠? 그리고 한 가지 문제가 더 있습니다. 바로  잔금을 납부할 때,

 

중도금 까지도 납부를 해야합니다. 그러니까 실질적으로 잔금납부는 중도금대출금+잔금을  납부해야 하는 셈이지요.

 

그러면 이렇게 큰 돈을 어떻게 납부할 수 있느냐가 문제지요? 이때 주택담보대출을 이용할 수 있습니다. 주택담보대출을

 

이용해서 중도금 + 잔금을 모두 납부하시면 됩니다. 주택담보대출 한도 또한 LTV, DSR을 잘 살펴보아야 하는데요. 아래

 

금융위원회 자료에 의하면 (2021.06.23) 청년과 신혼부부에 한에서 6억원 이하의 주택을 사는 경우에 대출이 다소 완화

 

되는 것으로 보입니다.

 

출처: 금융위원회 2021.06.21

자 그러면 이제 실전으로 대성베르힐즈를 대상으로 한번 계산해 보겠습니다. 

 

먼저 청약에 당첨이 되면 2022년 1월 5일까지 계약금 41,750,000원 을 납부해야 합니다. 그리고 중도금 대출은 6회차

 

중 5회차 까지 중도금 대출이 되므로 대출을 받습니다. 그리고 마지막 회차(6회차) 납부 시기인 2024년 7월 15일이 되

 

면 41,750,000원 을 납부해야 합니다. 그리고 마지막 입주예정일인 1월에는 중도금 5회차분 206,650,000원 과 잔금

 

125,250,000원을 납부해야 합니다. 그러면 중도금(5회차)+잔금을 하면 331,900,000원 입니다. 자 그러면 3억3천 정도의

 

금액이 주택담보대출로 나와야겠죠? 일단 영종도 대성베르힐의 공급금액이 417,500,000원 입니다. 그러면 LTV 기준으로

 

보면 70% 지원이기 때문에 417,500,000원 X 0.7 = 292,250,000원 이 나오네요. 40년 만기로 할 수 있을텐데 스탠다드차

 

타드 은행의 사이트에서는 최대 기간이 일단 35년 이네요. 계산은 35년 기준으로 해보겠습니다. 

https://www.standardchartered.co.kr/np/kr/cm/fc/CalculatorLoan2.jsp

금융계산기 - 스탠다드차타드은행

 

계산을 해보니 매월 1,108,478원 이나오네요. 이 금액에서 X 12개월을 하면 13,301,736원이고 이 금액을 연봉 3천만원

 

이라고 가정하고, 연봉으로 나누게 되면 36.9% 가 나옵니다. 위에서 DTI 기준이 60% 이기 때문에 충족한다고 볼 수 있네

 

요. 그런데 한 가지 문제는 잔금시 납부해야하는 금액은 331,900,000원이고, 대출가능금액은 292,250,000원 입니다. 차

 

액인 39,650,000원이 모자라네요. 여기서 추가 신용대출이 가능할 지는 모르겠습니다만 차액은 다른 곳에서 끌어다 와

 

야되겠네요.

 

아!! 한 가지 알아두어야 할 사실은 주택담보대출을 받을 시, 분양시 제시된 공급금액에 대한 기준이 아니라 입주시 평가

 

되는 감정가나 KB시세에 공시된 금액 기준으로 주택담보대출을 받게됩니다. 보통은 완공이 되면 집값이 오르기 때문에 

 

대출한도가 더 늘어난다고 생각해도 되겠습니다. 다만, 자금 계획을 세울 때는 보수적으로 세우는 것이 안전하겠죠?

 

그래서 위 계산은 공급금액 기준으로 계산했습니다. 어차피 훗날의 가격은 알 수 없으니까요. 그리고 또 한가지!!! 입주

 

시에 집 값이 올라서 6억원이 넘어 버리면? 적격대출 조건으로 대출을 진행해야 되겠네요. 이때 LTV와 DIT 조건이 동일

 

하기 때문에 주택담보대출을 마냥 집 값이 올라간 만큼 받을 수 없다는 사실을 아셔야 하고, 연이율은 더 높기 때문에 대

 

출이 더 안될 수도 있겠네요. 영종도 대성베르힐즈의 경우 4억 초반인데 설마 6억원 까지 오를까요?..아 혹시 모르니 계

 

산이라도 한번 해보겠습니다. 입주시 주택가격이 620,000,000원으로 상승 되었다고 가정하고 잔금 계획을 세워보죠.

 

620,000,000 X 0.7 (LTV) = 434,000,000원 입니다. 이미 잔금시 납부해야 하는 331,900,000원 모두를 대출 받을 수 있네

 

요. 그러면 딱 잔금에 필요한 331,900,000원만 대출받는다고 해보겠습니다. 만기는 35년입니다. 이자는 3.5% 정도로 조

 

금 높게 잡겠습니다. 

 

대략 20만원 정도 더 나오네요. 1,371,711원 X 12 = 16,460,532원 입니다. 연봉 3천만원으로 나누면 54.8%가 나오네요.

 

다행히 DTI 조건인 60%를 넘지 않아 대출이 가능하네요. 

 

DSR 기준에 대해서도 조금 생각해볼 필요는 있겠네요. 계산 시 적용했던 DTI는 1번 기준으로 계산하였으며, 아래 DTI와 DSR의 정확한 이해는 다음 기회에 더 알아보도록 하겠습니다.

 

*DTI 및 DSR 계산 방법

DTI = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기대출 이자 상환액) / 연간 소득

DTI = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기대출 이자 상환액 + 기대출 원리금 상환액) / 연간 소득

DSR = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기대출 원리금 상환액 / 연간 소득) * 100