[미분양과 주택가격의 관계] 인천에 지금 집을 사도 괜찮을까?

안녕하세요. 오늘부터부린이 입니다. 

 

최근 인천 중구 영종도의 집 값이 많이 상승한 것 같은데요. 하지만 서구 청라지구나 연수구 송도에 비하면 그나마 싼 가격이 아닐까 싶은데요. 그러면 과연 영종도는 연수구 청라만큼 집 값이 올라갈 수 있을까요?

 

하지만 저는 아직 부린이이기에 빠르게 결론을 낼 수는 없을 것 같네요. 차근차근히 가격 분석부터 한 번 시작해보죠. 부동산 가격을 결정하는 요소는 여러가지가 있습니다.

 

공급량, 일자리, 세대 수, 그외 (교통, 입지, 교육 ..) 이 있는데요. 먼저 공급량 측면에서 한번 분석해보도록 할게요. 공급량은 미분양과 함께 살펴보도록 합시다.

 

인천 전체 미분양 추세입니다. 아래 데이터는 2004년 11월 ~ 2021년 9월까지입니다.  

출처:아실

미분양이 2014년 부터 줄어드는 방향으로 진행되어 왔네요. 하지만 줄어들면서도 중간중간에 공급이 계속 되었나봅니다. 하지만 최근 2019년도 이후 2020년 21년 9월에는 거의 미분양이 없네요. 

 

그렇다면 이번에는 공급량을 하번 살펴보겠습니다.

출처:아실

공급량을 미분양 그래프와 함께 움직이는 게 보이네요. 2014년도에 미분양이 최고점을 찍었고, 그해 공급량이 적정 수요 아래로 내려왔네요. 당연한 것 같습니다. 미분양이 많으면 공급사 입장에서는 더이상 공급을 안하려고 할테니까요. 그후 미분양이 급격히 감소를 하는데 2016년도에 아직 미분양이 다 소진되지 않은 시점에서 또 한번 공급을을 늘리게 되니까 다시 미분양 그래프가 2016년도에 올라가는 모양새네요. (그런데 다 소진되지 않은 시점에서 왜 공급량을 늘렸을까요? 잘 모르겠습니다..ㅜㅜ)

 

자!! 사실은 제가 알아보고 싶은 건 미분양 추세와 실제 주택가격이 어떻게 움직이는 지 보고싶은 것이었습니다.

출처:아실

그래프를 보면 파란색이 매매가격이고 빨간색이 전세가격입니다. 매매가격을 보면 2009년에 정점을 찍고, 하락하는 모양새이며, 2013년에 저점을 찍은 뒤 지속적으로 현재까지 상승하는 추세입니다. 

2009년과 2013년 미분양 추세는 어떠했나요? 2009년부터 2014년까지 미분양이 지속적으로 증가를 하네요. 미분양의 증가가 가격하락의 주요 원인인 것처럼 보이네요. 20014년도부터 미분양이 줄어들기 시작하는데요. 그에따라서 가격도 점차적으로 증가하고 있습니다. 

 

신기하네요. 우리는 사실 시장의 원리는 수요와 공급이다라는 것을 알고 있었지만, 부동산 만큼은 여러 복합적인 요인으로 움직일 것이라고 생각했는데요. 예를들면 정책과 같은 것들요. 물론 관련이 없진 않을 것 같습니다만, 여튼 굉장히 의미있는 상관관계인 것 같네요.

 

위 그래프에서 한 가지 더 인사이트를 뽑아내보죠. 2006년~2007년이 미분양이 급감하였습니다. 하지만 주택가격은 2008년까지 올랐습니다. 이 부분을 해석해볼 필요가 있는 것 같습니다. 미분양이 급감한다는 것은 그만큼 수요가 증가했기 때문에 미분양 수가 줄어들겠죠? 미분양 수가 줄어들면 이제 공급대비 수요가 증가하는 형태가 되면서 가격이 상승하는 것 같네요. 만약 미분양수가 줄어들면서 공급이 계속 추가가 되는 형태면 가격의 상승폭은 크지 않을 것 같습니다.

 

그러면 인천의 주택가격은 2021년에 미분양이 모두 소진이 되었기에 수요의 상승세가 2022년까지는 영향을 미칠 것이라고 예상해볼 수 있고, 2022년까지는 가격상승을 이끌어 낼 것이고, 2023년 쯤에는 어느정도 상승세는 꺽일 수도 있겠네요.

 

다만, 한 가지 중요한 것은 주택가격 그래프를 보시면 아시겠지만, 2008년 금융위기 이후에도 인천의 경우는 가격이 급격하게 떨어지지도 않았고, 계속 우상향하고 있다는 점을 알 수 있습니다. 실거주라면 진짜 집을 하루라도 빨리 사는게 나아보이기도 하구요. 하지만 부린이 입장에서는 정부가 저렇게 정책적 규제로 부동산 가격 상승을 막으려고 하는데 지금 까지는 실패한 것 같기는 하지만, 앞으로도 계속 실패할 것인지?ㅎㅎ